Vous avez acheté un appartement avant sa construction sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Vous découvrez un désordre grave dans l’appartement.
Dans quel délai devez-vous agir contre le vendeur et sur quel fondement?
Tout dépend du degré de gravité du désordre et de sa date d’apparition:
1 er cas: désordre caché à la réception
- garantie décennale (article 1792 du code civil par renvoi de l’article 1646-1 du code civil):
- désordre le plus grave (atteinte à la solidité de l’ouvrage ou impropriété à destination)
- apparu dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage
- garantie biennale de bon fonctionnement (article 1792-3 du Code civil par renvoi de l’article 1646-1 du Code civil):
- désordre sur les éléments d’équipement de l’ouvrage;
- apparu dans un délai de 2 ans à compter de la réception de l’ouvrage.
2 ème cas: désordre apparent à la réception (article 1642-1 du Code civil)
- désordre (vice de construction ou défaut de conformité)
- apparent à la réception ou apparu dans un délai d’un mois à compter de la prise de possession de l’ouvrage
- délai d’action 1 an à compter de la prise de possession de l’ouvrage sous peine de forclusion (article 1648 du Code civil)
Qu’en est-il du désordre non apparent à la réception (entre les constructeurs et le promoteur-vendeur) mais apparu avant la livraison à l’acquéreur?
Si vous découvrez en entrant dans votre logement ou dans un délai d’un mois à compter de la remise des clefs, que ce dernier souffre d’un désordre grave qui n’est pas mentionné au PV de réception, vous pouvez agir sur les deux fondements de responsabilité .
La Cour de cassation vient ainsi de confirmer que, dans le cadre d’une VEFA, un dommage grave (rendant l’immeuble impropre à sa destination ou l’affectant dans sa solidité) dont la preuve du caractère apparent à la réception n’est pas rapportée (1er cas) mais qui était apparent lors de la prise de possession (2ème cas) ouvre une option au bénéfice de l’acquéreur entre garantie des désordres apparents et garantie décennale. (Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, no 19-21130).
En pratique, vous pouvez alors agir :
- sur le fondement de la garantie des désordres apparents (1642-1 du Code civil) dans le délai d’un an de l’article 1648 du Code civil ;
- après ce délai, sur le fondement de la garantie décennale (1646-1 du Code civil) et dans le délai de 10 ans de l’article 1792 du Code civil.
L’acquéreur, dans cette hypothèse précise, n’est donc pas enfermé dans le délai d’un imposé par l’article 1648, alinéa 2 du Code civil.
Ainsi, si vous avez loupé le coche sur un fondement juridique, vous disposez d’un moyen pour vous rattraper et faire condamner le promoteur-vendeur pour les désordres graves constatés.