Vous devez laisser un passage à votre voisin sur vos parcelles et souhaitez modifier l’emplacement de la servitude ? Découvrez la marche à suivre.
– EN BREF –
Il faut offrir un autre passage et demander l’autorisation au juge préalablement à toute fermeture de l’ancien emplacement de la servitude
– POUR ALLER PLUS LOIN –
La servitude de passage, qu’elle soit légale ou conventionnelle, doit être respectée par les propriétaires successifs de l’immeuble grevé de cette servitude (articles 637 du Code civil).
Le propriétaire du fonds servant (assujetti) ne peut la modifier unilatéralement.
L’article 701 du Code civil rappelle à ce titre :
« Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.
Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.”
Les seules exceptions sont consacrées par le troisième alinéa de l’article :
« Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. »
Ainsi, la modification de l’assiette de la servitude peut être envisagé :
- si l’emplacement initial de la servitude de passage empêche le propriétaire du fonds servant d’y faire des réparations avantageuses ;
- ou si les modifications d’usage de la servitude la rende « plus onéreuse pour le propriétaire du fonds assujetti ».
C’est dans le cadre de cette deuxième exception qu’a voulu se placer le propriétaire d’un fonds assujetti à la servitude dans un litige qui a fait l’objet de deux passages en Cassation.
Ce dernier, gêné par l’augmentation du passage du fait de la mise en location saisonnière de la propriété du fonds bénéficiaire de la servitude, a successivement :
- acheté un autre terrain limitrophe du fonds bénéficiaire pour y créer un nouveau passage ;
- fermé l’accès à la servitude existante, invoquant le bénéfice possible du nouveau passage ;
- devant la contestation de son voisin, demandé au juge l’autorisation de modifier l’assiette de la servitude.
Il a ainsi unilatéralement modifié l’assiette de la servitude.
Le mécanisme a été censuré par la Cour de Cassation : il aurait dû :
- proposer le nouvel emplacement de servitude à son voisin (emplacement qui doit être aussi commode) ;
- puis obtenir l’accord de ce dernier ;
- à défaut d’accord, demander devant un juge l’autorisation de modifier l’assiette de la servitude.
- une fois seulement obtenu l’accord ou l’autorisation par le juge, fermer l’accès antérieur.
La nuance est fixée par les deux arrêts successifs rendus dans cette même affaire :
- Lorsque le propriétaire avait fermé le passage avant l’autorisation du juge, sa demande de modification de l’assiette de la servitude a été refusée par le Juge (Cass, 3eme civ, 10 septembre 2020, n°19-11590 – même affaire) ;
- L’ayant rouvert et formulant de nouveau la demande devant le juge, le juge finit par lui accorder (Cass, 3ème civ, 18 janvier 2023, n° 22-10700).
La différence entre les deux tient au respect de l’ordre dans lequel il faut faire les démarches.
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